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- 本記事の内容
- 『2020年9月実施』FP2級実技試験【個人資産相談業務】の過去問の解説です。
【きんざい】
Q.11
先に下記の資料をご覧ください。(Q10.11.12で使います)
甲土地と乙土地を一体とした土地（以下、「対象地」という）の有効活用に関する次の記述①～③について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。
- 「対象地に建築物を建築する場合、用途地域による建築物の制限については、その敷地の全部について、敷地の過半の属する第一種住居地域の建築物の用途に関する規定が適用されます」
- 「賃貸マンションを建築する方法として等価交換方式という手法があります。この方式は、Ａさんが所有する土地の上に、事業者が建設資金を負担してマンション等を建設し、完成した建物の住戸等をＡさんと事業者がそれぞれの出資割合に応じて取得する手法です」
- 「対象地に賃貸マンションを建築する場合、当該建築物の中にある駐車場の床面積については、当該建築物の各階の床面積の合計の３分の１を限度として、容積率算定上の延べ面積から除外することができます」
①→○
②→○
③→×
- 「対象地に建築物を建築する場合、用途地域による建築物の制限については、その敷地の全部について、敷地の過半の属する第一種住居地域の建築物の用途に関する規定が適用されます」
適切です。
| 用途地域が異なる地域にまたがる | 敷地面積が大きい方の規定を適用 |
| 建ぺい率、容積率が異なる地域にまたがる | 加重平均して計算(別々に計算して足す) |
| 防火地域、準防火地域にまたがる | 厳しい方の地域を適用 |
- 「賃貸マンションを建築する方法として等価交換方式という手法があります。この方式は、Ａさんが所有する土地の上に、事業者が建設資金を負担してマンション等を建設し、完成した建物の住戸等をＡさんと事業者がそれぞれの出資割合に応じて取得する手法です」
適切です。
デベロッパーに土地を一旦すべて譲渡し、建物完成後に土地価格に見合う分の建物の区分所有権とその敷地利用権を得る方式です。
| 建築前 | 建築後 | |
| 土地 | 地主→デベロッパー | デベロッパー→一部地主 |
| 建物 | デベロッパー | デベロッパー→一部地主 |
michi
土地所有権を先渡ししてしまうので、建物完成までは権利が無くなってしまいます。
また不動産を新たに取得する扱いになってしまうので、不動産取得税や登録免許税がかかってしまいます。
建物完成後、その土地の一部の所有権をデベロッパーに、その建物の一部の区分所有権を地主に譲渡します。
| 建築前 | 建築後 | |
| 土地 | 地主 | 地主→一部デベロッパー |
| 建物 | デベロッパー | デベロッパー→一部地主 |
michi
通常は部分譲渡方式が採用されます。ただし土地と建物の価値のすり合わせ等で時間がかかるのがデメリットです。
- 「対象地に賃貸マンションを建築する場合、当該建築物の中にある駐車場の床面積については、当該建築物の各階の床面積の合計の３分の１を限度として、容積率算定上の延べ面積から除外することができます」
不適切です。
建築物の各階の床面積の合計の5分の1が限度です。
- バルコニーの先端から2mまでの部分
- ひさし、ピロティ、ポーチ
- 駐車場(駐車場の面積が全床面積の5分の1まで)
- 地下室(地下室の面積が全床面積の3分の1まで)
