FP2級【きんざい:個人資産】2021年9月【問11】

本記事の内容
『2021年9月実施』FP2級実技試験【個人資産相談業務】の過去問の解説です。
【きんざい】

Q.11

先に下記の資料をご覧ください。(Q10.11.12で使います)

2021年9月実施FP2級実技試験個人相談業務問11の資料

X社が提案する賃貸アパートの自己建設方式に関する次の記述①~③について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

  1. 「Aさん自身が不動産賃貸事業の業務のすべてを行うのであれば、賃貸経営から得られる収益をすべて享受することができますが、専門的な知識や経験の有無、相応の手間と時間を要することを考えると、業務の全部または一部を外部の専門業者に委託することが現実的な選択であると思います」
  2. 「X社に一括賃貸(普通借家契約・マスターリース契約(特定賃貸借契約))することで、賃料収入が保証されることはメリットだと思います。普通借家契約の場合、借地借家法の規定により、X社から賃料の減額請求をされることはありません」
  3. 「Aさんが金融機関から融資を受けて賃貸アパートを建築する場合、借入金による事業リスクを考慮する必要があります。DSCR(借入金償還余裕率)の値が1.0未満のときは、賃料収入だけでは借入金の返済が困難であることを示しています」

①→○

②→×

③→○

①の補足

  • 「Aさん自身が不動産賃貸事業の業務のすべてを行うのであれば、賃貸経営から得られる収益をすべて享受することができますが、専門的な知識や経験の有無、相応の手間と時間を要することを考えると、業務の全部または一部を外部の専門業者に委託することが現実的な選択であると思います」

適切です。


②の補足

  • 「X社に一括賃貸(普通借家契約・マスターリース契約(特定賃貸借契約))することで、賃料収入が保証されることはメリットだと思います。普通借家契約の場合、借地借家法の規定により、X社から賃料の減額請求をされることはありません」

不適切です。

借地借家法ではそのような規定はありません。

仮に特約を付けていたとしても無効になります。逆に『増額しない』という特約は有効です。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

借地借家法32条1項

③の補足

  • 「Aさんが金融機関から融資を受けて賃貸アパートを建築する場合、借入金による事業リスクを考慮する必要があります。DSCR(借入金償還余裕率)の値が1.0未満のときは、賃料収入だけでは借入金の返済が困難であることを示しています」

適切です。

DSCRの計算式

毎年の元利金返済前のキャッシュフロー÷返済総額(借入額+利息)

この値が大きければ大きいほど返済能力が高いということになります。

michi
michi

目安としては1.5以上が理想、1.2が標準、1.0未満だと融資されない可能性が高いです。

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FP2級試験(実技)個人資産相談業務2021年9月 きんざい主催

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許諾番号: 2101K000001