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- 本記事の内容
- 『2022年1月実施』FP2級学科試験の過去問の解説です。
【共通】
Q.50
不動産の有効活用の手法等の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 等価交換方式では、土地所有者は、土地の所有権の一部（持分）を譲渡することにより、その共有地上に建設された建物を全部取得することとなる。
- 事業受託方式では、土地の有効活用の企画、建設会社の選定や当該土地上に建設された建物の管理・運営等をデベロッパーに任せ、建設資金の調達や返済は土地所有者が行うこととなる。
- 建設協力金方式では、土地所有者が土地上に建設するビルや店舗等を借り受ける予定のテナント等から、建設資金の全部または一部を借り受け、当該建物を建設することとなる。
- 定期借地権方式では、土地所有者は、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は借地権者となる。
1が不適切
- 等価交換方式では、土地所有者は、土地の所有権の一部（持分）を譲渡することにより、その共有地上に建設された建物を全部取得することとなる。
不適切です。
建物のうちの一部の所有権と敷地利用権を取得できます。
デベロッパーに土地を一旦すべて譲渡し、建物完成後に土地価格に見合う分の建物の区分所有権とその敷地利用権を得る方式です。
| 建築前 | 建築後 | |
| 土地 | 地主→デベロッパー | デベロッパー→一部地主 |
| 建物 | デベロッパー | デベロッパー→一部地主 |
michi
土地所有権を先渡ししてしまうので、建物完成までは権利が無くなってしまいます。
また不動産を新たに取得する扱いになってしまうので、不動産取得税や登録免許税がかかってしまいます。
建物完成後、その土地の一部の所有権をデベロッパーに、その建物の一部の区分所有権を地主に譲渡します。
| 建築前 | 建築後 | |
| 土地 | 地主 | 地主→一部デベロッパー |
| 建物 | デベロッパー | デベロッパー→一部地主 |
michi
通常は部分譲渡方式が採用されます。ただし土地と建物の価値のすり合わせ等で時間がかかるのがデメリットです。
- 事業受託方式では、土地の有効活用の企画、建設会社の選定や当該土地上に建設された建物の管理・運営等をデベロッパーに任せ、建設資金の調達や返済は土地所有者が行うこととなる。
適切です。
- 建設協力金方式では、土地所有者が土地上に建設するビルや店舗等を借り受ける予定のテナント等から、建設資金の全部または一部を借り受け、当該建物を建設することとなる。
適切です。
貸主(土地オーナー)が借主(テナント企業等)から協力金を借り、建物の建築費用にあてます。
借りたお金は月々のテナント料と相殺していくかたちが一般的です。
| 相続税評価 | |
| 土地 | 貸家建付地 |
| 建物 | 貸家 |
- 定期借地権方式では、土地所有者は、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は借地権者となる。
適切です。
| 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | |
| 建物の利用目的 | 制限なし | 事業用のみ | 制限なし |
| 契約の存続期間 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 |
| 契約方法 | 書面 | 公正証書 | 制限なし |
| 借地関係の終了 | 期間の満了 | 期間の満了 | 建物の譲渡 |
| 満了時の返還形態 | 更地で返還 | 更地で返還 | 地主が借地人から建物を買取る |
