FP2級【学科】2022年1月【問42】

本記事の内容
『2022年1月実施』FP2級学科試験の過去問の解説です。
【共通】

Q.42

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

  1. 収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。
  2. 収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の総収入を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
  3. 取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。
  4. 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。

2が不適切

1の解説

  • 収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。

適切です。

michi
michi

将来発生する収益と売却益を現在価格に置き換えて合計したものです。

復帰価格とは

保有期間満了時点で売却した場合の不動産の価格。


2の解説

  • 収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の総収入を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。

不適切です。

総収入ではなく純利益(収入-経費)です。

michi
michi

求めるのはあくまで収益なので、総収入から算出しても正しい値が分かりません。


3の解説

  • 取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。

適切です。

取引事例比較法は近隣地域に同じような不動産取引が行われている場合に有効な手法です。


4の解説

  • 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。

適切です。

再調達原価とは

今すでに建っている建物を取り交わしたと仮定して、もう1度同じ建物を建てた時にかかる費用。

減価修正とは

再調達価格から老朽化した分を差し引く。

上記により不動産の価格を決める方法です。

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