FP2級【学科】2020年9月【問42】

本記事の内容

FP2級学科試験『2020年9月実施』の過去問の解説です。

Q.42

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について増価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
2.取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
3.収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
4.収益還元法のうちDCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。

1が不適切

1の補足

再調達価格に減価修正をして、対象不動産の価格を決める手法が原価法です。

 

もうちょっとくわしく説明しますと

再調達価格とは

  • 今すでに建っている建物を取り壊したと仮定して、もう1度同じ建物を建てた時にかかる費用

減価修正とは

  • 再調達価格から老朽化した分を差し引く

こう考えると増加修正する意味が全く分かりませんよね。なので間違いだと分かります。

2の補足

設問の通りです。

取引事例比較法は近隣地域に同じような不動産取引が行われている場合に有効な手法です。

ぶっちゃけよく分からなかったら、設問に『多数の取引事例~~』みたいなやつがでたら、取引事例比較法だなと覚えておけばだいたいはオッケーです。

michi

3の補足

設問の通りです。

還元利回り(キャップレート)とは

計算式で表すと

 

還元利回り=1年間の利益(家賃収入-経費)÷不動産価格×100

 

つまりその不動産でどれだけ儲けられるかという割合のことです。

 

イメージ的には還元利回りが高ければ高い方が儲かり、低い方が割に合わない

ちなみに目安としては賃貸用住宅なら5~8%、事業用なら7%~10%が平均です。

 

michi

 

4の補足

設問の通りです。

DCF法とは

簡易的な直接還元法では想定されていない、家賃の下落率や空き室リスクを含んで計算する方法です。

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2020年9月日本FP協会実技試験を解きたい。

2020年9月きんざい実技試験:個人資産相談業務を解きたい。

2020年9月きんざい実技試験:中小事業主資産相談業務を解きたい。

2020年9月きんさい実技試験:生保顧客資産相談業務を解きたい。

2020年9月きんざい実技試験:損保顧客資産相談業務を解きたい。

 

 

 

FP2級試験(学科)2020年9月

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