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FP2級学科試験『2020年9月実施』の過去問の解説です。
Q.50
不動産の有効活用の手法の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．建設協力金方式は、土地所有者が利用予定のテナントから資金を借り入れて建物を建設し、テナントからの賃貸料で借入金を返済するため、自己資金が少なくても賃貸事業を行うことができる。
２．定期借地権方式では、土地所有者は土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、当該土地上に建設される建物の建設資金を調達する必要はない。
３．事業受託方式は、土地の有効活用の企画、建設会社の選定や当該土地上に建設された建物の管理・運営等をデベロッパーに任せ、建設資金の調達や返済は土地所有者が行う方式である。
４．等価交換方式における部分譲渡方式は、土地所有者がいったん土地の全部をデベロッパーに譲渡し、その対価をもってその土地上にデベロッパーが建設した建物およびその土地の一部を譲り受ける譲渡方式である。
4が不適切
設問の通りです。
支払った建設協力金は保証金になったり、毎月の賃料から差し引かれるのでテナント側有利というわけではありません。
設問の通りです。
ちなみに定期借地権方式のメリットは相続税評価額が下がることです。土地は有効活用しましょうということですね（笑）
michi
設問の通りです。
事業受託方式はちょっとややこしいので、煩わしさや不安が無い事業受託と土地を託して配当を得る土地信託(外部リンク)を見ていただくと分かりやすいです。
シンプルに言うとこんな感じです。
- メリット→運営をやらなくて良いのでラク
- デメリット→資金調達の責任は自分
不適切です。
設問は全部譲渡方式の説明です。
等価交換方式
全部譲渡方式
デベロッパーに土地を一旦すべて譲渡し、建物完成後に土地価格に見合う分の建物の区分所有権とその敷地利用権を得る方式です。
| 建築前 | 建築後 | |
| 土地 | 地主→デベロッパー | デベロッパー→一部地主 |
| 建物 | デベロッパー | デベロッパー→一部地主 |
土地所有権を先渡ししてしまうので、建物完成までは一切の権利が無くなってしまいます。
また不動産を新たに取得する扱いになってしまうので、不動産取得税や登録免許税がかかってしまいます。
michi
部分譲渡方式
建物完成後、その土地の一部の所有権をデベロッパーに、その建物の一部の区分所有権を地主に譲渡します。
| 建築前 | 建築後 | |
| 土地 | 地主 | 地主→一部デベロッパー |
| 建物 | デベロッパー | デベロッパー→一部地主 |
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通常は部分譲渡方式が採用されます。ただし土地と建物の価値のすり合わせ等で時間がかかるのがデメリットです。
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2020年9月日本FP協会実技試験を解きたい。
2020年9月きんざい実技試験:個人資産相談業務を解きたい。
2020年9月きんざい実技試験:中小事業主資産相談業務を解きたい。
2020年9月きんさい実技試験:生保顧客資産相談業務を解きたい。
2020年9月きんざい実技試験:損保顧客資産相談業務を解きたい。
